来源：运联传媒  南方都市报

万科7月17日晚间发布公告称，间接全资附属公司万科地产(香港)及其联属公司与厚朴、高瓴资本、SMG、中银集团投资有限公司组成财团，共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯的私有化。根据安排，收购单价为每股3.38新加坡元，总计约159亿新加坡元(折合人民币约785亿元)，万科出资不超过34亿新加坡元(约168亿元人民币)，持股比例约为21.4%。

普洛斯是全球物流地产领域翘楚，目前在中国、日本、巴西和美国等地持有或管理的物流地产面积约5500万平方米，对应的资产价值约410亿美元。普洛斯在中国处于绝对领先地位，其市场份额超过第2到第10名的总和。对于此次收购，万科董事会主席、首席执行官郁亮表示，此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局。

 
据了解，2015年末万科就曾撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司。当时万科表示，未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，以及地产延伸业务，物流地产是产业地产业务重点方向之一。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，每一次楼市深度调整期，都成为房企“闭门思过”谋求转型的转折点。万科收购普洛斯之后，“地产+物流”模式导致万科在物流市场选址、开发建设、运营等诸多方面具备先发优势。“万科收购普洛斯，联合拿地能力增加，普洛斯成为万科继续规模化的助推器。”他认为，收购普洛斯之后，万科可以收获物流领域“老大”的市场地位。

此次收购已然成为年内最大的收购案，再一次将物流地产的概念带到大家面前。

1、物流地产是什么？

物流地产的本质是地产，它是经营专业现代化的物流设施的载体，同时也是物流服务和地产服务一体化的创新成果，属于工业地产的范畴。

现代物流地产的范畴包括：物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

物流地产的概念实际上最早是由普洛斯提出，并于2003年开始布局中国市场。

据公开资料显示，普洛斯在中国市场的占有率已经达到55%，2017财年，普洛斯在中国最大的两个客户是百世物流和京东，分别租用了普洛斯6.0%及4.3%的仓储面积。快递包裹可以在普洛斯的仓库内实现快速的装卸、分类、打包、送出，实现了货物的高效转送。

在物流系统里，物流地产变得越来越重要。物流地产是承载物流行业的实体资产，已经不是简单的仓储那么简单，而是囊括是物流链条内包括仓储、搬运、包装、信息加工等资产与服务的有机组合。

2、物流地产是不是蓝海？

万科开始涉足物流地产领域的时候，正是电商高速发展的时期。尽管在电商快速发展时期，并没有过激地影响到像万达、万科这样的构建商业生态圈的商业地产商，但显然，他们看到了实体店的频繁更替给商业地产带来的冲击。

从市场我们可以看出，物流地产的直接客户是物流运力的参与者、生产制造商、电商平台等。而据数据显示，普洛斯在中国市场的仓储面积，有近26%被电商租用。

有报告显示，预计在2020年，中国将达到1万亿美元的电商市场规模。加之市场对新零售模式的探索，消费市场 C2B、S2B等模式的发展，将对物流配送中心带来更大的需求，也会对物流地产提出新的要求，种种迹象与概念为物流地产画出一副充满活力的蓝图。

从此次事件的性质上来看，并不是由以万科为代表的中国财团收购，而是由普洛斯主导的，其本质是在加快自身的私有化进程。物流地产“专家”的主动私有化，也透露出行业成本增加，效益开始降低的迹象。

再回头看万科，在2014年就开设涉及物流地产，2015年将物流事业部撤销，成立万科物流地产发展有限公司。2016年，仅上半年在物流地产的项目就超过了2015年全年的项目。截至2016年底，共有18个物流地产项目，总建面积147万平方米。

从数据上看，到2016年下半年仅新增2个项目，2017年上半年新增3个项目共计21万平方米，万科在物流地产方面的决策貌似变得谨慎起来。

同时，此前盛传的平安不动产并没有参与到此次的交易。

也许，物流地产并不是那么好玩。近两年，物流和产业用地的成本已有上升势头，而此前，他们拿地的成本实际上非常低。土地市场竞争激烈，高价地也许将成为他们的负担，物流地产的成本有所增加。

3、优势互补，物流地产将迎来新玩法？

制造业、零售、线上等业务的日益增长产生了巨大的物流需求。我国仓储产业不论是从数量上还是质量上，都远远落后于发达国家水平，而这仅仅是在仓储这一板块。这也就意味着物流地产存在巨大的开发空间。

而对标万科、万达在商业地产上打造城市商圈，形成一个生态的玩法，是否可以复制到物流地产？万科和普洛斯在打造地产、物流、产业园和资产管理生态链方面有着较大的合作空间，为物流行业打造一个产业生态，他们或许能成为代表。

▼ 从整个投资领域来讲，物流地产是稳定收益资产的代表。万科的参与是想借助普洛斯国际“物流地产一哥”的地位来带动万科发展，同时转型到地产、物流、商业消费、以及资产管理等领域，构建全新的商业生态。有助于其在物流地产领域完善布局，也是其国际化商业发展模式的重要基础。

▼ 从双方资源上看，有着互利的契合点。万科具有丰富的开发建设经验与资源，普洛斯则拥有高效的物流仓储网络和管理能力。同时，万科庞大的商业地产资源和客户资源未来将有望导入到物流生态的客户群中。

▼ 从业务发展上看，双方可以互相学习。普洛斯可以借助万科的商业地产资源布局C端，而万科可以从普洛斯学习B2B模式物流的运营，在业务上可以相互嫁接。

▼ 从税率方面来算，也具有一定优势。仓储服务，按“物流辅助服务”税目交增值税，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%征收率。房地产行业在营改增之后，适用的增值税税率为11%（未含随征的城维税、教育费附加等）。

物流地产不再是坐地收租的时代了，目前已经出现了免租金靠提供后市场服务盈利的园区。接下来，将是物流地产精细化发展的阶段，就像商业地产可以发展成为商圈一样，物流地产可能不只是一个园区了。